拿地不到5个月，越秀华润·和樾望雲收回地价款

乐居财经北京 徐迪 截至4月1日，和樾望雲开盘10天，已完成网签480套，全盘去化75%。

网签金额合计64.88亿元，覆盖了63.83亿的地价成本。

成交均价10.55万元/㎡，仍在顶着10.5万的指导价上限签约。

和樾望雲所在海淀功德寺002地块成交于2024年11月5日，由越秀地产以63.825亿元触顶价摇号摘得，后续引入华润置地联合开发。

项目位于西北旺镇马连洼地区，规划总建筑面积约14.13万㎡，其中地上建面8.92万㎡，地下约5.2万㎡。

3月14日取得预售许可证，准售房源包括14栋楼全部地上住宅共639套，总建面约8.24万㎡，拟售均价在10.06万-10.86万元/㎡区间。

3月21日19:30开放线上选房系统，正式开盘。当日晚间，和樾望雲给出开盘海报:1分钟热销85亿+。

按照10.5万的均价，85亿元，对应的销售面积是8.1万㎡，基本是项目的全部房源。

产品以139㎡首改户型为主，部分98/108㎡刚需房型，还有少量/172/178改善性大平层。

产权得房率在79.3-84.1%区间。

139户型是绝对主力，共有276套，占比近四成。四居两卫户型，南向三面宽，客厅面宽4米，落地窗设计。打出家庭图书馆、X空间等概念。

98平入门户型，中间户，共140套。实用三居，南向两开间，通面宽飘窗。主卧套间设计；餐客厨一体，厨房只在天井有个窗户，通风一般；北向两间次卧+三分离次卫；独立家政区+玄关。

108平户型是98三居PLUS版本，仅63套。功能布局基本一样，由于是边户，客厅有270度转角大飘窗，厨房的窗子开得更大，整个客餐厨分区更方正。采光方面，108完胜其它所有户型，数量又少，绝对会是被抢爆的房源。

顶配户型共160套，做了两个建面，172是中间户，178是边户。四叶草格局，南向双套间设计，5.4米大宽厅，全景落地窗，主卧步入式衣帽间、三分离卫浴、双台盆，正中间有大浴缸。这个户型一分钱一分货，没额外赠送。

整体来看，首付150万入手上地板块新房，户型之类的，锦上添花的存在。跨区到跟丰台、顺义，那没得比，同比本区域新盘，纵比过去的海淀老楼，不要太香。

但海淀业主还是有自己想法的，之前地块规划方案公示的时候，有反馈意见提到，“退台户型太多，影响市容市貌，建议不设置退台。”

项目规划建设14栋6-10层住宅楼，其中，位于小区正中间的6栋楼均为9层退台8层的设计。

公众在反对退台的同时，也要求建设单位确认屋顶退台层是否为闷顶空间，坡屋面是否大于30度，消防高度算至檐口还是檐口至屋脊的中心。

对此，建设单位表示，本项目建筑高度、层数设置均合理合规，屋面形式采用坡屋顶设计，与区域城市风貌统一协调。

而关于坡屋顶设计，明确了两点:

1、屋顶退台层屋面下方为混凝土填充，无使用功能。无使用功能，换句话说，该项目的坡屋顶仅为装饰，并没有做阁楼。

2、楼栋的斜屋面坡度均小于30度，消防高度计算至该楼栋顶层的屋面面层。因此消防高度未超过27米，不需设置消防扑救场地。

小区东西两侧中部位置各有一个人行出入口，西入口为小区大门，进来是一栋居住公共服务楼，1层为物业，地下有菜市场和其它商服空间。

此外，大门南侧的11#楼，首层也有便利店等小型商服，也因此没做地下室。

穿过物业楼是一大片室外活动场地，再往东就是下沉庭院所在，另外在物业楼北边，以及小区东南角靠近13#的位置，还各有两块标记为下沉庭院的空间，未来泛会所空间不少。

相对丰台大阳台、极致挑高的“好房子”项目，功德寺两个项目在产品力上均没有太大创新，但胜在性价比。

刚成交的中海树村地块楼面价就已超过10.2万/平米，年初拍出的朱房地块9.5万，相较之下，功德寺双盘10.5万/平的销售指导价，显得非常“平易近人”。

项目守着中关产业园，步行至地铁约1.5公里，13B号线建成后能近一些，1公里左右。

周边大型商业不多，南边有大体量的安置房，约2100户居民回迁后，基本生活配套将逐步完善。

最拿的出手的当属学区，根据之前的规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的0702街区。众所周知，上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校。

但和樾玉鳴和和樾望雲能否被划入上地学区？官方的回复是:目前还不确定功德寺新房的学区归属。

据悉，上地实验小学目前的学位已饱和，即使是树村校区也更优先当地回迁房，有学位时，才能保证商品房小区部分入学。

功德寺两个项目大概率会被划到东南侧新建的101学校。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设72个班，幼儿园则规划9个班，计划于2028年秋季开学前交付使用。