存量房贷利率，何时下调？

由于个人住房贷款余额占比较高，国有大行的压力凸显，市场预计本轮存量房贷利率优惠还是从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。

随着房贷利率持续下调，存量房贷利率何时调整？

日前，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上称:“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。

这一说辞在房贷市场激起千层浪。降低存量房贷利率能否遏制提前还贷潮？

应对提前还贷潮

在央行发声后的第一时间，银行便接到了客户的咨询，但令房贷者失望的是，目前银行并没有相关方案。

7月17日，记者致电各大银行，得到的回复均是没有接到相关通知。比如，建设银行北京市分行表示:“目前我行已关注到市场上有关的新闻报道，但目前没有接到有关部门的正式通知，我行将积极与有关部门做好沟通对接，如果有正式方案将第一时间跟进。”

央行为何罕见发声商业银行降低存量房贷利率，导火索在于提前还贷潮。去年以来，1年期和5年期以上LPR已分别累计下调25bp(基点)和45bp，相应的贷款利率下调幅度更大。但5年期以上LPR和个人住房贷款利率的大幅下调，并未使得居民中长贷有明显改观，究其原因就是存量房贷的利率相对较高，与新发放贷款利率之间的利差不断扩大，这也使得大批还贷者选择提前还贷。

根据中国人民银行披露的信息，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。也就是说，新增房贷利率的下行速度快于存量房贷利率的下行速度。

从市场的角度来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，即使存量房贷利率下调，或许也无法改变提前还贷的趋势。“降低存量房贷利率，一定程度上将缓解提前还贷潮、缓解二手房挂牌增量，但不会逆转这一大趋势。除非房价停止下跌，甚至出现上涨预期，提前还贷、二手房挂牌量不断增加的趋势才会逆转。但目前来看，热点城市每月二手房交易量低于新增挂牌量，房价止跌的难度比较大。”

或进行差异化下调

时隔十五年，央行再次发声提及调整存量房贷利率，上一次还是在2008年。但与此前不同的是，目前宏观经济条件发生了变化。

从银行业的角度而言，2023年一季度，银行业净息差为1.74%，首次跌至合理水平以下；资本利润率为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充，银行业的压力凸显。从房贷数据来看，据华鑫策略分析，2023年一季度金融机构商业性房地产贷款余额53.9万亿元，但是增速已经连续两个季度处在极低水平，2022年四季度同比增速在1.5%，而2023年一季度进一步回落至1.3%；2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速在0.3%的历史低位。商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比也同样出现回落，2023年一季度房贷占比为24%，较2022年一季度回落2个百分点。

华鑫策略研报表示，银行间基于过去的操作经验，本轮存量房贷的置换或将更快发生。但是鉴于当前的房贷利率结构与2008年有明显的不同，且银行仍有一定的压力，仍要继续让利实体经济来激发内生动能的修复，因此本轮存量房贷利率不会像2008年时期出现一刀切的情况，更多可能根据存量房贷利率的不同，分阶梯进行差异化下调。

李宇嘉则认为，目前房贷余额减少，住房信贷市场将进入存量时代，除了自上而下的“降利率”，还有自下而上的存量房贷“降利率”，即抢占存量资源的“争夺战”，估计很快就会打响了。

“对于银行来讲，‘资产越来越荒’的经营环境下，房贷还是优质资产。这时，必然会有银行跳出来，降低LPR的加点水平，以争夺客户。既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理‘转按揭’，以置换旧的贷款。”李宇嘉表示。

不过，短期内银行不会迅速落地方案。市场认为，由于个人住房贷款余额占比较高，国有大行的压力凸显，因此本轮存量房贷利率优惠预计还是从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。

星图金融研究院副院长薛洪言认为，短期内存量住房贷款利率下降还有很多不确定性，短期内调整的可能性不大。“此次鼓励银行开展存量房贷置换业务，引入市场化机制，将有助于大幅减缓居民部门主动去杠杆的问题，当购房人不着急提前还贷时，可以更从容地进行消费支出，也有助于消费企稳，助力经济更快地复苏向好。”

民生银行首席经济学家温彬对《国际金融报》记者表示，对于购房居民而言，降低存量房贷利率将使得其房贷付息压力减轻，增加可支配收入，提升消费预期。对于银行来说，存量房贷降息会带来利息的损失，尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大；但提前还贷也有望减少，可部分对冲存量按揭降息的影响，整体有利于降低银行流动性风险、稳定资产负债表。

“后续存量房贷利率下调成重要引导方向，关注如何具体操作。在政策引导下，也有望继续通过下调存款利率、优化结构性货币工具等方式，对冲对银行利润的影响。”温彬表示。